“年內(nèi)存量預(yù)計(jì)突破1億平方米，這一規(guī)模對(duì)于中國高端物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)而言將是標(biāo)志性事件。”近日，戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵向記者表示，今年二季度，中國高端物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)存量達(dá)9497萬平方米，相比一季度增長(zhǎng)了481萬平方米，整體市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　而隨著線下餐飲及商超零售經(jīng)營逐步恢復(fù)常態(tài)，食品預(yù)制菜需求旺盛，促進(jìn)預(yù)制菜品的市場(chǎng)需求量增長(zhǎng)。在多溫庫與中央廚房、食品加工相結(jié)合的模式下，滿足食品存儲(chǔ)需求的同時(shí)需保障食品安全及食品新鮮度，這也使得中國冷鏈物流行業(yè)步入高速發(fā)展階段。

　　戴德梁行發(fā)布的《中國物流冷庫——冷空間迎來發(fā)展熱潮》報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“《報(bào)告》”）認(rèn)為，未來幾年，中國冷庫市場(chǎng)預(yù)計(jì)將會(huì)迎來更多的倉儲(chǔ)空間供應(yīng)，這不僅能夠滿足生鮮商品的儲(chǔ)存和分銷需求，同時(shí)亦迎合易腐類醫(yī)藥的儲(chǔ)藏訴求。“在可預(yù)見的未來，鑒于不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求和日益完善的基礎(chǔ)設(shè)施，中國冷庫投資也將持續(xù)升溫。”

　　華東地區(qū)領(lǐng)跑高端倉儲(chǔ)市場(chǎng)

　　戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，華東地區(qū)作為全國最大的高端物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)，占到了全國存量的36%左右，達(dá)到約3400萬平方米。其次為華北區(qū)的約2700萬平方米、華南區(qū)的約1300萬平方米、西南區(qū)的約1200萬平方米，以及華中區(qū)的約900萬平方米。

　　從租金角度看，全國高端物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)平均租金為33.1元/平方米·月。其中，租金最高的是華南區(qū)，租金達(dá)到38.4元/平方米·月，其次為華東區(qū)，租金約為37.9元/平方米·月，華北區(qū)、華中區(qū)和西南區(qū)租金分別約為30.4元/平方米·月、26.4元/平方米·月和26.1元/平方米·月。

　　而從空置率方面看，全國高端物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)平均空置率為15.9%，華東區(qū)空置率較低，僅為12.4%。

　　在蘇智淵看來，供應(yīng)量大、租金高、空置率低的華東地區(qū)高端物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)仍是投資人關(guān)注的重點(diǎn)，供需兩旺的浙江地區(qū)交易也更加活躍。

　　此外，上海市一直是華東地區(qū)高端物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)的核心。戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，上海市高標(biāo)倉庫市場(chǎng)平均租金環(huán)比微降0.65 %，至47.8元/平方米·月；市場(chǎng)空置率環(huán)比上升4.98個(gè)百分點(diǎn)至10.6%。

　　而隨著環(huán)滬地區(qū)制造業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，制造業(yè)需求穩(wěn)定增加，上海市及昆山地區(qū)的供應(yīng)緊張且租金較高，租戶為降低成本外遷至浙江省嘉興市、江蘇省蘇州市下轄的太倉和常熟等縣級(jí)區(qū)域。

　　據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，江蘇省高標(biāo)倉庫市場(chǎng)平均租金環(huán)比微漲0.18%，至34.1元/平方米·月；市場(chǎng)空置率環(huán)比上升2.17個(gè)百分點(diǎn)至12.00%。浙江省高標(biāo)倉庫市場(chǎng)平均租金環(huán)比微降0.59%，至35.7元/平方米·月；市場(chǎng)空置率環(huán)比上升1.04個(gè)百分點(diǎn)至14.70%。“未來，華東區(qū)高標(biāo)倉庫市場(chǎng)供應(yīng)量為1774萬平方米，浙江省和江蘇省供應(yīng)量分別為708萬和581萬平方米。”

　　值得一提的是，隨著中國居民收入水平不斷提高，消費(fèi)者對(duì)食品種類、質(zhì)量、營養(yǎng)以及口味的多樣化消費(fèi)需求也顯著增加，而新鮮的食品需要通過冷藏或冷凍的方式進(jìn)行運(yùn)輸、加工、儲(chǔ)存和配送。在旺盛的消費(fèi)需求驅(qū)動(dòng)之下，我國冷鏈物流行業(yè)正步入高速發(fā)展階段。

　　對(duì)此，蘇智淵認(rèn)為，受今年四季度電商促銷旺季影響，預(yù)計(jì)華東地區(qū)整體高標(biāo)倉庫物流市場(chǎng)需求短期內(nèi)將拉升，空置率有望降低。冷庫改造需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢(shì)，整體冷鏈需求仍將保持增長(zhǎng)。

　　冷鏈物流投資持續(xù)升溫

　　縱觀我國高端倉儲(chǔ)市場(chǎng)，冷庫改造和冷鏈需求是最具前景的細(xì)分領(lǐng)域之一。

　　中國物流與采購聯(lián)合會(huì)冷鏈物流專業(yè)委員會(huì)和智研咨詢聯(lián)合發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國冷鏈物流行業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)增長(zhǎng)。2020年，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到4150億元，同比增長(zhǎng)22.38%。“考慮到未來的發(fā)展?jié)撃埽袊滏溛锪餍袠I(yè)的市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)到2025年將進(jìn)一步增長(zhǎng)至8970億元。”

　　另據(jù)物聯(lián)云倉統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在重點(diǎn)關(guān)注的北京市、上海市、深圳市、廣州市、武漢市、成都市和重慶市等國內(nèi)7座城市中，冷庫存量最大的上海市達(dá)到90.23萬平方米，其次是廣州市和北京市。

　　“鑒于對(duì)此類空間的持續(xù)需求，我們預(yù)計(jì)可供租賃空間短缺會(huì)導(dǎo)致一些市場(chǎng)的租金出現(xiàn)上漲。”《報(bào)告》分析認(rèn)為，推動(dòng)中國冷鏈物流行業(yè)發(fā)展的因素有很多，主要包括消費(fèi)者購買力的提升，食品安全意識(shí)的提高，食物保障的持續(xù)重視，增值服務(wù)需求的增加，藥品運(yùn)輸、儲(chǔ)存和配送需求日益增長(zhǎng)等。

　　《報(bào)告》顯示，目前上海市的冷庫空置率為 5.5%，在上述7座城市中是最低的。展望2023年，7座城市預(yù)計(jì)將有近80萬平方米的優(yōu)質(zhì)冷鏈物流倉儲(chǔ)空間入市。“鑒于對(duì)此類空間的持續(xù)需求，我們預(yù)計(jì)大部分供應(yīng)將被去化，并且由于可用租賃空間有限，優(yōu)質(zhì)冷鏈物流倉儲(chǔ)空間租金也會(huì)增加。”

　　記者注意到，為了減少冷庫設(shè)施的能源消耗和碳排放量，采取進(jìn)一步措施并實(shí)現(xiàn)“碳中和”至關(guān)重要。

　　“冷庫是一項(xiàng)非常耗能的工程，冷庫設(shè)備中60%～70%的電力用于制冷。”《報(bào)告》指出，在擴(kuò)大冷鏈規(guī)模的同時(shí)，必須利用現(xiàn)有的、最有效的能源技術(shù)和全球變暖潛能值較低的制冷劑，來盡可能降低對(duì)氣候的影響。